Решение

Судья: Алешина Е.Э. Дело № 33-5135

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 апреля 2011 года

Судебная коллегия по гражданским

делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.,

судей Джакобия Г.А., Сеник Ж.Ю.,

при секретаре Пономаревой О.М.,

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л.И. дело по кассационной жалобе Бакаева А.Ф. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 января 2011 года,

УСТАНОВИЛА:

Кутуев С.Ф., Бакаев А.Ф., Бакаев М.А., Бакаев В.В., Пиденко Н.В., Кузьменко А.Н. обратились с настоящим иском к администрации города Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ООО «Ростиндустрия» об обязании передать имущество, указывая, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме по ул. ………, … в г. …………; право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, они являются собственниками земельного участка, площадью 662 кв.м., и собственниками общего имущества, площадью 58, 1 кв.м., расположенного в многоквартирном доме. Право собственности на земельный участок и общее имущество многоквартирного дома зарегистрировано в 2009 году.

До настоящего времени истцы не могут распоряжаться общим имуществом, ДИЗО г.Ростова-на-Дону сдает общее имущество - нежилое помещение, площадью 58, 1 кв.м, - в аренду ООО «Ростиндустрия», мотивируя это тем, что спорное имущество является муниципальной собственностью в связи с включением его в реестр муниципальной собственности. На неоднократные обращения собственников о предоставление спорного имущества в законное пользование, ДИЗО отказывает.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в суд со встречными требованиями к Кутуеву С.Ф, Бакаеву А.Ф., Бакаеву М.А., Бакаеву В.В., Пиденко Н.В., Кузьменко А.Н., 3-м лицам -Администрации г.Ростова-на-Дону, ООО «Ростиндустрия», управлению Росреестра по Ростовской области, о признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, площадью 58, 1 кв.м, расположенного по ул. ……….., … г. ……….. за Бакаевым А.Ф. (272/ 3000 доли), Бакаевым М.А. (272/ 3000 доли), Бакаевым В.В. (272/ 3000 доли), Кутуевым С.Ф. (209/ 1000 доли); в качестве обоснования иска ссылался на приложение к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 года «О разграничении государственной собственности в РФ. ..», указывая, что в силу названного постановления жилой дом литера «А» по ул. …………, … в г. ………….. был зарегистрирован по праву муниципальной собственности за МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района, о чем 30.12.1999 года МУПТИиОН выдано регистрационное удостоверение. Ранее право собственности было зарегистрировано за МПП ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону, о чем 31.05.1951 год выдано удостоверение БТИ; заявитель ссылался на сведения технического паспорта на жилой дом. При этом жилой дом по указанному адресу находился в ведении местных Советов, пользователем являлось Домоуправление.

Спорное нежилое помещение (комната 6, площадью 18, 1 кв.м.), в то время являлась жилой квартирой № 7, которая находилась в муниципальном жилом фонде города и использовалось по назначению. В настоящее время в нежилом помещении произведено переоборудование и комнаты 5 и 6 объединены в одну, им присвоен номер 5-6.

По результатам работы городских и районных комиссий части жилой площади и муниципальных жилых домах признаны не соответствующими нормам СНиП, и 25.12.1996 года постановлением главы администрации города № 2061 «О переводе и списании жилой площади в домах Ленинского, Кировского, Пролетарского, Октябрьского, Железнодорожного района» квартира № 7, жилой площадью 18, 1 кв.м, по ул. …………., … переведена в нежилой фонд.

Переведенное из жилого фонда в нежилой фонд помещение, общей площадью 58, 1 кв.м (комнаты 1-6, За) в 1997 году было предоставлено Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону по договору аренды ИЧП «А.», в 1998 года заключен договор аренды с ООО «Ростиндустрия», которые в последствие перезаключались в 1999, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 годах. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, ограниченным капитальными несущими стенами с отдельным выходом и, как общее имущество собственников многоквартирного дома никогда не использовалось.

26 января 2011 года Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону постановил решение, которым признал отсутствующим зарегистрированное право обще долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, площадью 58, 1 кв.м, расположенного по ул. …………, … в г. …………. за Бакаевым А.Ф., Бакаевым М.А., Бакаевым В.В. в размере 330/ 3000 долей, за каждым, Кутуевым С.Ф. в размере 253/ 1000 долей, Пиденко Н.В. в размере 177/ 1000 долей, Кузьменко А.Н. в размере 240/1000 долей.

В удовлетворении иска Кутуева С.Ф., Бакаева А.Ф., Бакаева М.А., Бакаева В.В., Пиденко Н.В., Кузьменко А.Н. к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ООО «Ростиндустрия», 3-му лицу - управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительным зарегистрированного право собственности муниципального образования г.Ростов-на-Дону на нежилое помещение, площадью 57, 9 кв.м, номера на поэтажном плане 1, 1а, 2, 3, 4, 5-6, 13х, цокольный этаж жилого дома литера «А», расположенного по ул. ………., …. в г. …………., признании недействительной регистрационной записи о праве муниципального образования на нежилое помещение, площадью 57, 9 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 1а, 2, 3, 4, 5-6, 13х, цокольный этаж жилого дома литера «А», расположенного по ул. ………….., …. в г. …………., признании недействительным договора аренды нежилого помещения, площадью 57, 9 кв.м, номера на поэтажном плане 1, 1а, 2, 3, 4, 5-6, 13х, цокольный этаж жилого дома литера «А», расположенного по ул. …………, …. в г. …………, заключенного между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ООО «Ростиндустрия», обязании администрации г.Ростова-на-Дону и ДИЗО г.Ростова-на-Дону передать Кутуеву С.Ф., Бакаеву А.Ф., Бакаеву М.А., Бакаеву В.В., Пиденко Н.В., Кузьменко А.Н. нежилое помещение площадью 58, 1 кв.м (комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 13х), находящиеся в цокольном этаже дома по ул. ……, … в г. ……, обязании ООО «Ростиндустрия» освободить нежилое помещение, площадью 58, 1 кв.м, комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 13х), находящиеся в цокольном этаже дома по ул. ……….., … в г. ……….., отказал.

В кассационной жалобе Бакаев А.Ф. просит отменить решение суда как незаконное и незаконное, постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и применении закона. Выводы суда, изложенные в решении суда, не соответствуют материалам дела.

Представленный для регистрации права собственности муниципальным образованием г. Ростов-на-Дону, как правоустанавливающий документ, решение Малого Совета Ростовского-на-Дону Совета народных депутатов № 12/7 от 30.07.1992г. не содержит сведений о том, что именно нежилое помещение площадью 57,9 кв.м. в доме № …… по ул. ………. в г. ……… является объектом муниципальной собственности. Перечень к этому решению, как установлено в судебном заседании, утерян. В материалах дела имеется справка (т.1 л.д. 58) из муниципального архива г. Ростова-на-Дону о том, что реестр жилищного фонда муниципальной собственности на хранение не сдавался.

А в соответствии со ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав, в частности, содержать описание недвижимого имущества.

Суд не придал никакого значения данным обстоятельствам.

В подтверждение своих выводов о принадлежности спорного помещения муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону суд ссылается на постановление главы администрации города № 2061 от 25.12.1996г. (т.1 л.д.240-241), где указано, что жилая квартира № … по ул. ………, …… площадью 18,1 кв.м переведена в нежилой фонд и представляет собой обособленное нежилое помещение с отдельным входом. Только каким образом помещение площадью 18,1 кв.м. превратилось в помещение площадью 57,9 кв.м. суд не указывает.

Обосновывая свои выводы о принадлежности спорного помещения муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону суд ссылается на приложение №3 к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ. ..»

Однако последующие нормативные акты изменили режим некоторых объектов, ранее относящихся к муниципальной собственности, которые в соответствии с положениями нового Жилищного Кодекса РФ (от 29.12.2004 г.) должны относиться к общей долевой собственности многоквартирного дома

Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации № 14316-РМ/07 от 20.12.2006 года учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального имущества следует считать неправомерным. Указанные многоквартирные дома подлежат исключению из реестра учета муниципального имущества и из состава муниципальной казны. В свете этого письма регистрационное удостоверение № 46/2405 от 30.12.1999г., на которое ссылаются представители ДИЗО в обоснование своих требований, утратило силу, так как все квартиры в доме принадлежат различным собственникам.

17.09.2007 г. было издано распоряжение мэра г. Ростова-на-Дону «О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону». В пункте 3 указанного распоряжения дано указание ДИЗО исключить из реестра объектов муниципальной собственности нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Согласно позиции ВАС РФ, прописанную в Постановлении от 02.03.2010г. № 13391/09 - с момента приватизации первой квартиры в доме муниципальное образование утратило право собственности на весь дом, следовательно, в жилом доме возникло общее имущество. Значит, правовой режим подвальных помещений, как относящихся так и не относящихся к общей собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Судом установлено, что Кузьменко А.Н. (истец по первоначальному иску) является собственником квартиры № … в доме по ул. ……., … на основании договора купли-продажи от 05.05.1995г., правопредшественникам квартира принадлежала на основании удостоверения М У П Т И и ОН г. Ростова-на-Дону от 17.11.1994г. (т.1 л.д. 131-132). То есть первая приватизация квартиры в доме была проведена в 1994 году. А дом в целом по ул. ………., … был зарегистрирован 30.12.1999 за М У ФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону, что не соответствует требованиям законодательства.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав Бакаева А.Ф., Кутуева С.Ф., представителя Бакаева А.Ф., Кутуева С.Ф., и других истцов Олину И.А., представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону по доверенности Кочерга Е.М., судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции полно и правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, дал им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ. В решении приведены нормы закона, анализ содержания правовых норм и указаны обстоятельства, которыми руководствовался суд, и из которых исходил при рассмотрении дела.

Принимая решение по делу, суд руководствовался ст. 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, суд исходил из того, что нежилое помещение (комната 6, площадью 18, 1 кв.м) являлось жилой квартирой № 7, которая находилась в муниципальном жилом фонде города и использовалось по назначению. В соответствии с постановлением главы Администрации города № 2061 от 25.12.1996 года указанное помещение переведено в нежилое.

В настоящее время в нежилом помещении произведено переоборудование и комнаты 5-6 объединены в одну, им присвоен номер 5-6. Спорное помещение представляет собой обособленное нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже дома, имеющее отдельный вход.

Согласно техническому паспорту на жилой дом назначение нежилых помещений на дату исследования 01.04.1997 года определено как «офис», указанные помещения сданы в аренду в 1998 году ООО «Ростиндустрия» как складские и, заключенные договоры аренды подтверждают факт использования собственником помещений цокольного этажа дома по ул. ……., … в г. ………, как самостоятельных нежилых помещений, а не технических. Жилой дом по ул. ……….., … в г. …….. зарегистрирован 30.12.1999 года за МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону в соответствии с приложением № 3 к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ. ..».

С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что этаж, в котором расположены помещения, площадью 57, 9 кв.м., и состоящее из комнат №№ 1, 1а, 2, 3, 4, 5-6, 13х литера «А» не является и никогда не являлся техническим этажом, что не позволяет его отнести к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а потому выводы эксперта ГУ ЮРЦ СЭ о том, что спорные помещения функционально являются техническим этажом жилого дома и предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого дома, не могут быть положены в основу требований истцов, поскольку распределительные сети отопления с запорно-регулировочной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома, в результате исследования не выявлены, равно как и распределительные подающие трудобопроводы горячей и холодной воды с вентилями, регулирующими подачу воды в жилые и нежилые помещения всего дома. Само по себе наличие в помещениях водопровода холодного водоснабжения не может быть квалифицирующим признаком, определяющим помещения для обслуживания и эксплуатации жилого дома, т.к. в них отсутствует запорно-разгрузочные устройства, обеспечивающие контроль инженерных систем всего дома, жизнеобеспечение жилых и нежилых помещений всех этажей дома возможно без использования инженерных коммуникаций, находящихся в помещениях многоквартирного дома по ул. ……….., … в г. ………..

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, соответствующими материалам дела и требованиям закона.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ, пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение по ул. ………., … в г. ………….. было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, предназначенный для самостоятельного использования, имеющий самостоятельный входной узел, в деле отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения истцами в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме либо того, что в спорных помещениях действительно находиться оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры этого дома. Данное обстоятельство, как совершенно правильно указал суд, свидетельствует об отсутствии нарушения прав собственников многоквартирного дома. Поэтому суд правомерно посчитал, что основания для удовлетворения исковых требований истцов отсутствуют.

Судебная коллегия находит, что кассационная жалоба не содержит доводов, которые явились бы основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции. Указанные в кассационной жалобе доводы, были предметом исследования суда первой инстанции им в решении дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 360-367 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 января 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Бакаева А.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: