Судья Бородько Л.Д. Дело № 33-4589

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 апреля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.,

судей Джакобия Г.А., Филиппова А.Е.,

при секретаре Росляковой А.В.,

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л.И. дело по кассационной жалобе Каграманяна С.М. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 января 2011 года,

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Ервандяну С.К., третьи лица: Каграманян С.М., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права залога в силу закона, ссылаясь на то, что Сбербанком России в лице Ростовского отделения № 5221 и Ервандяном С.К. 29 мая 2008г. был заключен кредитный договор «Ипотечный» на сумму 4450000 рублей на срок до 28 мая 2027 года под 12,25% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: …………….., общей площадью 51,7 кв.м.

Согласно условиям кредитного договора, Ервандян С.К. принял на себя обязательства, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако соответствующей обязанности не выполнил, а именно: в договоре купли-продажи объекта недвижимости не указал условие о том, что объект недвижимости приобретается частично за счет кредитных средств банка.

Из-за отсутствия данного условия в договоре, Управление Росреестра по Ростовской области, не зная о факте возникновения ипотеки в силу закона, при регистрации права собственности заемщика на квартиру не осуществило регистрации ипотеки в силу закона. Заключить договор залога и зарегистрировать ипотеку в силу договора ответчик отказался.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ервандян и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

19.01.2011г. Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону постановил решение, которым иск ОАО «Сбербанк России» удовлетворил.

Признал за ОАО «Сбербанк России» в лице филиала Ростовского отделения № 5221 право залога - ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: …………….., общей площадью 51,7 кв.м., приобретённую частично с использованием кредитных средств полученных по кредитному договору № 30X68021 от 29 мая 2008 года, возникшее с момента государственной регистрации права собственности.

Взыскал с Ервандяна С.К. в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице филиала Ростовского отделения № 5221 судебные расходы в размере 2000 рублей.

Каграманян С.М. в кассационной жалобе просит отменить постановленное по делу решение, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Суд проигнорировал и не отразил в решении позицию Каграманяна С.М. о том, что 21 ноября 2008г. между Каграманяном С.М. и ответчиком Ервандяном С.К. в письменной форме был заключен договор займа. В обеспечение возврата суммы займа сторонами был заключен договор залога квартиры, расположенной по адресу: …………. Указанный залог был зарегистрирован в УФРС по Ростовской области, о чем была сделана соответствующая запись.

Указывает на то, что он является собственником спорной квартиры на основании решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.05.2010г., которое вступило в законную силу. Считает, что суд необоснованно посчитал его ответственным за неисполненные обязательства ответчика, поскольку сам истец в ходе судебного разбирательства претензий к нему не предъявлял.

Полагает, что поскольку спорное имущество не является собственностью ответчика, в иске должно было быть отказано, в противном случае решение суда является неисполнимым. Довод суда о применении ст. 353 ГК РФ не является обоснованным, поскольку данная норма права может быть применена только в случае привлечения собственника заложенного имущества к участию в деле в качестве ответчика.

В кассационной жалобе кассатор обращает внимание на то, что в резолютивной части решения суд не указал, кому принадлежит заложенное имущество, что является нарушением ст. 18, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению кассатора, не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Каграманяна С.М. по доверенности Патаридзе Н.Т., представителя ОАО «Сбербанк России», обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу судебного акта.

Принимая соответствующее решение, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст.ст. 38, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 353 ГК РФ и исходил из того, что квартира, расположенная по адресу: ……………, была приобретена Ервандяном С.К. 29.07.2008 года за 5000000 рублей, из которых 4500000 рублей были получены им по кредитному договору, заключенному с Банком 29.05.2008г., с целью приобретения именно указанной квартиры.

Суд установил, что по условиям кредитного договора Ервандян С.К. должен был предоставить кредитору в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита документы, подтверждающие право собственности заемщика на приобретённый объект недвижимости, однако получив 26.08.2008 года свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру Ервандян С.К. данную обязанность не выполнил.

На основании данных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что спорная квартира должна находиться в залоге у Банка, несмотря на то, что ответчик в данном случае не является собственником указанного имущества.

С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может.

В соответствии с ч. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, предоставленных на приобретение или строительство такого жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанные жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший соответствующий кредит.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В п. 3 ст. 334 ГК также указано, что залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Основанием для подобных действий регистрирующего органа могут служить заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого законом установлена ипотека.

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира была приобретена Ервандяном С.К., в том числе с использованием денежных средств, предоставленных по кредитному договору Сбербанком России. Согласно условий договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору: поручительство Т.Т.В. и Б.Ж.Р., а также залог (ипотеку) объекта недвижимости (п.2.1.2). При этом п. 5.3.3 Договора заемщик обязан использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 Договора (на приобретение спорной квартиры) и предоставить Кредитору в течение шести месяцев с даты выдачи кредита документы, подтверждающие право собственности заемщика на приобретенный объект недвижимости, а п.5.3.4- произвести регистрацию прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи квартиры …. по пер. ………, д. … Ервандяном С.К. заключен 29.07.2008 года, свидетельство о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости за Ервандяном С.К. зарегистрировано 26.08.2009 года. Как установлено судом первой инстанции Ервандян С.К. не выполнил обязательства по кредитному договору, предусмотренные в п. п. 5.3.3 и 5.3.4. Однако из материалов дела не усматривается, что Банком принимались по истечение 6 месяцев со дня совершения сделки ответчиком по приобретению квартиры меры к регистрации ипотеки, что по данному вопросу Банк обращался в Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, что спорная квартира действительно была приобретена за денежные средства, полученные Ервандяном С.К. по кредитному договору от 29 мая 2008 года. Такие сведения как в договоре купли-продажи квартиры от 29.07.2008 года, так и в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 24.05.2008 года отсутствуют ( л.д.14, 85).

К тому же, решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2009 года с Ервандяна С.К. и двоих поручителей солидарно взыскана сумма основного долга и процентов по кредитному договору в пользу АК Сбербанка России. Данное решение вступило в законную силу и, как следует из решения, обращаясь в суд с иском, АК Сбербанк заявлял лишь требования о взыскании задолженности по кредитному договору, требования о признании права залога на квартиру либо обращении взыскания на предмет залога в силу закона не заявлялось (л.д. 16, 17).

Кроме того, суд не дал оценки и не учел при разрешении данного дела, что 21 ноября 2008 года между Каграманяном С.М. и Ервандяном С.К. был заключен договор займа, в соответствии с которым Каграманян С.М. дал в долг Ервандяну С.К. 2500000 рублей со сроком возврата до 21 мая 2009 года, что одновременно между Каграманяном С.М. и Ервандяном С.К. был заключен договор залога, в соответствии с которым в обеспечение возврата долга по займу от 21 ноября 2008 года Ервандян С.К. передал в залог займодавцу принадлежащую ему на праве собственности квартиру … по пер. ………, д. … в г. ……….., что данный договор залога прошел государственную регистрацию, что в связи с невозможностью исполнения обязательств по договору займа от 21.11.2008 года 27 января 2009 года между сторонами заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым Ервандян С.К. предоставил Каграманяну С.М. взамен исполнения обязательств по договору займа принадлежащую ему квартиру №…. по пер. ……….. д. …. в г. …………, что решением Кировского районного суда от 26 мая 2010 года соглашение об отступном, заключенное 27 января 2009 года между Ервандяном С.К. и Каграманяном С.М. признано действительным. За Каграманяном С.М. признано право собственности на квартиру № …, общей площадью 51.7 кв.м, по пер. ……. в г. …………. Решение вступило в законную силу (л.д.67-71,223-225). Поскольку основанием для регистрации права собственности за Каграманяном С.М. явилось вступившее в законную силу решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 мая 2010 года, данный судебный акт не отменен вышестоящими инстанциями, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания за Банком права залога в силу закона на спорную квартиру. На момент обращения Банка с настоящим иском о признании права залога в силу закона на спорную квартиру, Ервандян С.К. не являлся собственником спорной квартиры, то есть не являлся залогодателем. К тому же, ипотека в силу закона, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество, должна регистрироваться исходя из наличия факта наступления обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение законной ипотеки. Установить наличие или отсутствие таких обстоятельств может только регистрирующий орган.

Судебная коллегия полагает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно квалифицировал спор и неправильно применил нормы материального закона. В, частности, в данном случае применение положений ст. 38 ФЗ «Об ипотеке», а также положений ст. 353 ГК РФ является ошибочным.

С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд допустил существенные нарушения материального и процессуального закона, обжалуемое решение подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся материалов, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска ОАО «Сбербанк России» к Ервандян С.К. о признании права залога в силу закона.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 января 2011 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска ОАО «Сбербанк России» к Ервандян С.К. о признании права залога в силу закона – отказать.

Председательствующий:

Судьи: