Решение

Судья – Есипко С.Н. Дело № 33-7979/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«19» апреля 2011 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Агибаловой В.О.

судей Дунюшкиной Н.В., Диянова С.П.

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.

при секретаре Фоменко А.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя Саакяна А.Г. Мухина А.Н., представителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Велигоцкой Е.С., действующих на основании доверенностей, на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 3 марта 2011 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Богданчик В.А. обратился в суд с иском к Новороссийскому городскому отделу судебных приставов УФССП России по Краснодарскому краю о признании недействительными: торгов по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест ; продаже нежилого здания (душевой) лит. Д, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу : <адрес обезличен>; продаже нежилого здания (туалета), лит. Е, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу : <адрес обезличен>.

В обоснование иска указал, что решением Туапсинского районного суда от 16 января 2008 года с него в пользу Комитета имущественных отношений администрации МО Туапсинский район взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты>. На основании исполнительного листа № 2-28-08 от 16.01.2008 г. судебным приставом-исполнителем НГО УФССП по КК Саговым Х.Г. 06.08.2008 г. возбуждено исполнительное производство <номер обезличен> о взыскании с Богданчика В.А. в пользу Комитета имущественных отношений администрации МО Туапсинский район суммы долга в размере <данные изъяты>. Согласно постановлению и акту о наложении ареста (описи имущества) от 17.11.2008 г. судебным приставом-исполнителем наложен арест на следующее имущество, принадлежащее Богданчику В.А.: нежилое здание (душевая), лит. Д, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, нежилое здание (туалет), литер Е, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес обезличен>; право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов. 22 января 2010 года проведены торги по реализации арестованного имущества. По мнению истца, торги проведены с нарушением правил, установленных законом, и в силу ст.ст. 448, 449 ГК РФ являются недействительными.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать недействительными торги от 22.01.2010 г. по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов, продаже нежилого здания (душевой), лит. Д, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, продаже нежилого здания (туалета), литер Е, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, протокол № 2 от 22.01.2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 1; протокол № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 3; дополнительное соглашение № 2 от 29.01.2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. от 22.01.2010 г.; дополнительное соглашение от 04.06.2010 г. к дополнительному соглашению № 2 от 29.01.2010 г.; передаточный акт от 05.02.2010 г.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Саакяна А.Г. Мухин А.Н. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчики Сердакян A.M., представитель НГО УФССП России по Краснодарскому краю в судебном заседании не участвовали.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - администрация МО Туапсинский район, ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю в судебном заседании не участвовали.

Представитель УФССП России по Краснодарскому краю Велигоцкая Е.С. исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Представитель ООО Фирма «Норд» Мазур А.А. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что порядок организации и проведения торгов, предусмотренный ст.ст. 447-449 ГК РФ, нарушен не был.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 3 марта 2011 года признаны недействительными торги от 22 января 2010 г. по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест (категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов), по продаже нежилого здания (душевой), лит. Д, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, по продаже нежилого здания (туалета), литер Е, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Признаны недействительными протокол № 2 от 22 января 2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика Владимира Анатольевича лот № 1; протокол № 3 от 22 января 2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика Владимира Анатольевича лот № 3; дополнительное соглашение № 2 от 29 января 2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика Владимира Анатольевича от 22 января 2010 г.; дополнительное соглашение от 4 июня 2010 г. к дополнительному соглашению № 2 от 29 января 2010 г.; передаточный акт от 5 февраля 2010г.

В кассационной жалобе представитель Саакяна А.Г. Мухин А.Н. просит об отмене состоявшегося решения суда и вынесении нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе представителя УФССП России по Краснодарскому краю Велигоцкой Е.С. также ставится вопрос об отмене судебного постановления со ссылкой на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В возражениях на жалобы представитель Богданчика В.А. Главатских Л.Н. просит решение суда оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений относительно них, выслушав объяснения представителей Богданчика В.А. Хахуда И.Н., Хамзатова С.Х., Главатских Л.Н., представителя Саакяна А.Г. Мухина А.Н., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.

По смыслу правовых норм, изложенных в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», основанием для признания публичных торгов недействительным может являться лишь такое нарушение правил проведения торгов, которое, во-первых, носит существенный характер и, во-вторых, повлияло на их результат.

Изложенное толкование правовых норм, содержащихся в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ, обусловлено самой правовой природой торгов как способа заключения договора, представляющего собой особый механизм определения контрагента, с которым будет заключен соответствующий договор (п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п. 4, 6 ст. 477 Гражданского кодекса РФ целью аукциона, проводимого в рамках исполнительного производства, является реализация имущества должника по наиболее высокой цене.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Богданчиком В.А. требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что торги, проведенные 22 января 2010 г., по реализации имущества, принадлежащего должнику, проведены с существенными с нарушениями правил, установленных законом, влияющими на результат торгов и нарушающими имущественные права истца.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда.

В силу положений п. 6 ст. 447, п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, должно быть сделано организатором торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения; извещение о торгах должно содержать, во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Закон не устанавливает конкретную форму доведения информации о публичных торгах до потенциальных участников публичных торгов.

Вместе с тем правоприменительная практика исходит из того, что надлежащей формой опубликования извещения о торгах является опубликование извещения о торгах в печати.

При этом закон не устанавливает общее правило об обязательном опубликовании такого извещения по месту нахождения реализуемого имущества.

Проведение публичных торгов, в том числе опубликование извещения о публичных торгах, по месту нахождения реализуемого имущества предусмотрено законом исключительно в отношении публичных торгов, проводимых при продаже заложенного недвижимого имущества (п. 2 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Принимая во внимание то обстоятельство, что недвижимое имущество, являвшееся предметом оспариваемых публичных торгов, не было обременено залогом, проведение торгов в месте нахождения такого имущества не являлось для организатора торгов обязательным.

Из текста информационного сообщения о проведении открытого аукциона следует, что продаже на торгах подлежало право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест (категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов), нежилое здание (душевая), лит. Д, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, нежилое здание (туалет), литер Е, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.

Как следует из материалов дела, информация о проведении торгов по реализации имущества должника была опубликована в установленные сроки в средстве массовой информации, имеющем распространение в ряде регионов на территории края, все необходимые сведения об имуществе, о дате и времени проведения торгов указанная информация содержала. Истец не обосновал, что опубликование информации о проведении торгов в газете «Ваша удача», которая, по его мнению, имеет незначительный тираж и не распространяется в Туапсинском районе, где находится имущество, могло существенно ограничить круг потенциальных покупателей.

Таким образом, реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 Гражданского кодекса РФ при продаже объектов недвижимости не нарушены.

Кроме того, признавая проведенные торги недействительными, суд исходил из того, что в извещении о проведении торгов неверно указан предмет торгов и его описание.

При этом суд указал, что принадлежащая Богданчику В.А. на праве собственности база отдыха «Прохлада» представляет собой комплекс зданий и сооружений, в связи с чем исключение иных объектов имущества из состава имущественного комплекса не свидетельствует об их отсутствии.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что иные объекты, а именно административный домик литер З, летний домик с террасой лит. А, летний домик с террасой лит. Б, бильярдная лит. Ж, летняя кухня лит. В являются временными строениями, сооружены из быстровозводимых конструкций, по данным технической инвентаризации учтены как некапитальные (временные) строения, в связи с чем они не подлежат государственной регистрации.

Таким образом, указанные объекты не являются капитальными сооружениями, обладающими признаками недвижимого имущества в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ и п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и могут быть демонтированы их собственником.

Также в качестве основания для признания торгов недействительными судом указано на нарушение порядка передачи права долгосрочной аренды на реализацию.

По мнению судебной коллегии, указанный вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права.

По смыслу положений п. 3 ст. 447, ст.ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ, ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется в форме заключения договора купли-продажи недвижимого имущества посредством публичных торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания названных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, который используется продавцом на основании договора аренды, права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к покупателю недвижимости в силу закона, то есть независимо от воли арендодателя.

Не может быть признана обоснованной и ссылка суда на нарушение статьи 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве» о необходимости признания торгов несостоявшимися ввиду невнесения победителем торгов выкупной цены в течение 5 дней с момента проведения торгов.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» судам разъяснено, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Договор купли-продажи исполнен сторонами: выкупная стоимость внесена Саакяном А.Г. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 17 от 10.11.2010 г., из которого следует, что организатор торгов – ООО фирма «Норд» перечислило на депозитный счет Новороссийского городского отдела УФССП России по Краснодарскому краю денежную сумму в размере <данные изъяты> за арестованное недвижимое имущество по адресу: <адрес обезличен>, указанное имущество передано победителю торгов на основании передаточного акта от 05.02.2010 г.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что нарушения, допущенные судебным приставом при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку не связаны с правилами проведения торгов.

В статье 121 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

Таким образом, возможные нарушения в действиях судебного пристава-исполнителя не относятся к правилам проведения торгов и не являются основанием для признания их недействительными: взыскание обращено и на торги выставлено имущество, принадлежащее должнику, обязательства которого подтверждены вступившим в законную силу судебным актом. Вырученные от реализации имущества денежные средства направлены на погашение задолженности Богданчика В.А.

Ссылка суда на то, что в процессе исполнительного производства были допущены нарушения, касающиеся определения рыночной цены имущества, подлежащего реализации на торгах, также не может являться основаниям для признания торгов недействительными с учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 №101. Совершаемые судебным приставом-исполнителем в процессе исполнительного производства действия заканчиваются передачей имущества на торги и не связаны с их подготовкой и проведением. Согласно нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» решения судебного пристава-исполнителя подлежат обжалованию в порядке, установленном указанным Федеральным законом. В установленном порядке решение судебного пристава-исполнителя не обжаловалось.

Что касается ссылки суда на ничтожность заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположено реализованное недвижимое имущество, то судебная коллегия считает его ошибочным.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, осуществляет Российская Федерация.

От имени Российской Федерации указанные полномочия осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы (п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса РФ, п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 года № 432).

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, реализованное посредством проведения оспариваемых торгов, относится к федеральной собственности.

С учетом указанного обстоятельства суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды соответствующего земельного участка, заключенный между должником (арендатор) и администрацией муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края (арендодателя), заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса РФ).

Принятие территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае арестованного недвижимого имущества должника, расположенного на арендуемом земельном участке, а также самого права аренды земельного участка для их последующей реализации и последующее поручение реализации указанного имущества организатору торгов без исключения из состава арендуемого имущества права аренды земельного участка свидетельствуют о прямом одобрении Российской Федерацией самого договора аренды земельного участка.

Таким образом, поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

При указанных обстоятельствах состоявшееся по данному делу судебное постановление правильным быть признано не может и подлежит отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Учитывая, что установления каких-либо дополнительных обстоятельств по делу не требуется, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе Богданчику В.А. в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Кассационные жалобы представителя Саакяна А.Г. Мухина А.Н., представителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Велигоцкой Е.С. удовлетворить.

Решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 3 марта 2011 года отменить.

Вынести по делу новое решение.

В удовлетворении искового заявления Богданчика Владимира Анатольевича к Новороссийскому городскому отделу судебных приставов УФССП России по Краснодарскому краю, Саакяну Арсену Григорьевичу, Седракян Асмик Мурадовне о признании недействительными торгов от 22.01.2010 г. отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: