Судья Камашин С.В. Дело № 33-5542

КАССАЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

25 апреля 2011 года г. Ростов н\Д

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.

судей областного суда Тихенко С.Л., Джакобия Г.А.

при секретаре Абаевой Т.Т.

с участием прокурора Корниенко Г.Ф.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тихенко С.Л.

дело по кассационному представлению и.о. прокурора Константиновского района, кассационной жалобе генерального директора ОАО Ростовское областное объединение топливных предприятий «Ростовтоппром» на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 15 февраля 2011г.,

У С Т А Н О В И Л А :

ОАО «Ростовтоппром» обратилось в суд с иском к Анисимовой Н.Б., Анисимову Д.С., Анисимову Е.С. о выселении, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что истцу на праве собственности принадлежит жилой дом по адресу: <адрес> что подтверждено договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года,зарегистрированным в установленном порядке. В связи с тем, что срок договора найма указанного жилого помещения истек в ноябре 2010 года, ответчикам было направлено уведомление с просьбой освободить жилое помещение в связи с отсутствием намерения собственника сдавать жилье внаем и переводом жилья в производственное помещение.

Ответчики не признали исковые требования, Анисимова Н.Б. обратилась со встречным иском о признании права собственности на неотделимые улучшения объекта недвижимости, указав, что ею производятся расходы по содержанию жилья, заменена система отопления, газоснабжения, водопровод.

Решением Усть-Донецкого районного суда от 15 февраля 2011 года было отказано в удовлетворении первоначального и встречного иска. Суд принял во внимание, что ранее постановленным решением этого же суда были исследованы обстоятельства вселения семьи Анисимовых в спорное помещение, признано право пользования Анисимовых указанным помещением. Суд сослался на положения ст.ст. 674,683 ГК РФ, исследовал представленные доказательства и установил, что письменный договор найма вышеупомянутого жилого помещения между сторонами не заключался, в связи с чем суждения истца относительно исчисления пятилетнего срока действия договора аренды на спорное помещение суд счел не соответствующим положениям ст.674 ГК РФ. Оценивая доводы встречного иска и представленные доказательства, суд отметил, что данных о произведенных Анисимовыми затратах суду представлены не были, несмотря на то, что улучшения в доме действительно были произведены. Суд счел, что размер понесенных расходов не может быть установлен лишь свидетельскими показаниями.

И.О. прокурора Константиновского района не согласился с решением суда, просил отменить его в части отказа в выселении семьи Анисимовых. В кассационном представлении приведены положения ст. ст.288,671,674,162,683,684,687 ГК РФ. Кассатор отметил, что спорный дом был приобретен для семьи Анисимовых, в 1996 году им была выдана домовая книга, после чего они были зарегистрированы в указанном жилом помещении. С 1997 года Анисимова Н.Б.вносит в кассу Константиновского Райтопсбыта( филиала ОАО) денежные средства в качестве платы за проживание, несмотря на отсутствие письменного договора. По мнению кассатора, представленные документы позволяют сделать заключение, что с 1996 года между ОАО «Ростовтоппром» и Анисимовой Н.Б. существует договор найма жилого помещения. Прокурор просил учесть, что с 1997 года платежи осуществляла Анисимова и на протяжении 12 лет собственник дома получал денежные средства в виде квартирной платы за пользование домом, кроме того, ответчики содержали жилой дом, уплачивали налоги на землю, вносили иные платежи, которые должен был платить сам собственник. Полагает, что судом недостаточно исследован вопрос о признании права на долю в праве собственности на спорный жилой дом.

Генеральный директор ОАО «Ростовтоппром» просила отменить решение суда, полагая доказанным наличие договора найма на спорное жилое помещение, что подтверждается, по мнению кассатора, ранее постановленными судебными актами-решением суда от 05.02.2009 года, определением судебной коллегии от 06.04.2009 года, в которых было указано, что между сторонами существует договор найма спорного жилья. Кассатор сослалась на ст. 684 ГК РФ о предупреждении нанимателя в связи с отсутствием намерения сдавать жилое помещение внаем за три месяца до истечения действия договора найма.Кассатор полагает, что, поскольку семья Анисимовых вселилась в указанное помещение в 1995 году, очередной пятилетний срок действия договора найма истекает в ноябре 2010 года. Исходя из данных сроков, Анисимовым было направлено уведомление об отсутствии намерения продлевать договорные отношения, однако ответчики отказались добровольно освободить жилое помещение. Кассатор полагает, что суд своим решением лишает ОАО как собственника осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационных представления и жалобы, выслушав пояснения представителя ОАО «Ростовтоппром» Малых Л.И.,действующей на основании доверенности, Анисимовой Н.Б. и ее представителя – адвоката Кононовой И.В., действующей на основании ордера, Анисимова Д.С., Анисимова Е.С., заключение прокурора Корниенко Г.Ф., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

В силу положений статьи 688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма. С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель ( ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях.

Учитывая вышеприведенные нормы права, а также оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необоснованности заявленных ОАО «Ростовтоппром» требований о выселении семьи Анисимовых из вышеуказанного жилого дома, поскольку договор коммерческого найма между сторонами не заключался, соответственно, срок действия данного несуществующего договора не мог истекать в указанное ОАО «Ростовтоппром» время.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что жилой дом в <адрес> был приобретен АООТ «Ростовтоппром»( в настоящее время ОАО «Ростовтоппром» для семьи Анисимовых в 1995 году на основании договора купли-продажи от 04.11.1995 года, данных о времени вселения семьи Анисимовых в указанное жилое помещение материалы дела не содержат, также не имеется документов в подтверждение заключения договора найма жилого помещения, однако имеются сведения( л.д.86) о том, что Анисимов С.В. с семьей состоял в Констатиновском горисполкоме на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий с 12.08.1986 года по 1995 год.

В соответствии со ст. 5 ЖК РСФСР, действующего до 01 марта 2005 года, жилищный фонд включает:1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда .

Согласно ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Следовательно, принимая во внимание нормы ранее действовавшего жилищного законодательства и длящиеся правоотношения, возникшие до введения в действие ЖК РФ, к проживанию семьи Анисимовых в спорном жилом доме не могут быть применены положения о коммерческом найме жилья.

Доводы кассационного представления о том, что представленные в судебное заседание и исследованные письменные доказательства позволяют сделать заключение, что с 1996 года между ОАО «Ростовтоппром» и Анисимовой Н.Б. существует договор найма жилого помещения, не могут быть приняты во внимание по указанным выше обстоятельствам, в связи с чем к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ст. 684 ГК РФ. Ссылки на незаконность судебного решения не обоснованы, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, указав, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а иная форма договора не предусмотрена действующим законодательством.

Не состоятельны доводы кассационной жалобы относительно того, что наличие договора найма между сторонами подтверждено решением суда от 05.09.2009 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда. Поскольку жилой дом, расположенный в <адрес> был приобретен АООТ «Ростовтоппром» в 1995 году, в силу ст. 5 ЖК РСФСР и Основ жилищного законодательства Союза ССР к данному жилищному фонду должны были применяться правила,установленные для общественного жилищного фонда. Следовательно, договор коммерческого найма не мог быть заключен между сторонами и, учитывая длящийся характер правоотношений, к спорным отношениям подлежат применению положения ГК РФ в совокупности с ЖК РСФСР.

Таким образом, принятое по данному делу решение суда в полном объеме соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства и, соответственно, оснований для его отмены не установлено, в связи с чем жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 199, 360 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Усть-Донецкого районного суда от 15 февраля 2011г. оставить без изменения, кассационное представление и.о.прокурора Константиновского района, кассационную жалобу генерального директора ОАО «Ростовтоппром» Соколовой И.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: